みんなで大家さんは危ないのか 評判と実績からわかる真価

2021年も予定通りの配当実績

 口コミ

少額から手間なく利回りの高い不動産投資が出来ると人気の「みんなで大家さん」

公式ホームページの情報によると、元本評価割れや想定利回りが下回った事は運用開始から14年間で一度もなし。

ただ、年6回の分配金が+7%の想定利回りという良すぎる条件に、”危ない、怪しい、胡散臭い”というみんなで大家さんに対する不安の声もあります。

そこで、みんなで大家さんとはどんなサービスなのか?という基礎から、高利回りを実現しているからくり・始め方まで、利用者の評判や実績を交えてゼロから解説します。

みんなで大家さんの評判

みんなで大家さんの評判を調べると「危ない」「胡散臭い」「自転車操業」などネガティブなイメージのものばかりが出てきます。

引用元:Twitter@dQnarayoshinoQbより

引用元:Twitter@waterproofmmより
※安愚楽牧場:自転車操業により破産した和牛オーナー投資案件の募集会社

引用元:Twitter@hq5QOHMlaXKx466より

引用元:Twitter@AP200927より

しかしこれらの評判を投稿している人たちのほとんどはみんなで大家さんの利用者ではありません。

想定利回りが高すぎることから「何か胡散臭い」「怪しい投資案件ではないか」という憶測に至っています。

「危ない」との評判が目立つ理由

これほどまでに「危ない」との評判が目立つのは、過去の行政処分が原因ではないでしょうか。

みんなで大家さんが2013年に債務超過による行政処分を受け、60日間の業務停止命令を受けていたのは事実です。

この際、焦った投資家からの解約が殺到し、膨大な返金処理に追われた結果返金遅延が発生

現在でも検索候補に表示される「返金されない」という噂が残ることになりました。

そもそも債務超過となったのは行政機関との認識の相違だったと言います。

営業停止は事実でございます。2013年5月に弊社と行政の会計基準の見解の相違から、2ヶ月間ほど業務停止になってしまったことがございます。引用元:みんなで大家さんより

しかし2014年以降はそういったトラブルもなく誠実に運営しているとのことです。

すぐに事業許可要件をクリアし、ご解約を希望されたお客様へは出資金を返還させて頂きご返還までの分配金も想定利回り通りお支払いさせて頂いております。引用元:みんなで大家さんより

例えば今は名の知れた大企業でも過去にトラブルを起こして連日ニュースの話題になったようなこともあります。

長年運営していれば業務上のトラブルなどが起こる可能性もありますが、過去の不祥事ではなく今の運営体制で評価したいところです。

では、実際にみんなで大家さんをやってみた方々からの評判にフォーカスしてみましょう。

やってみた方は予定通りの分配金で満足

みんなで大家さん

2018年の10頃から運用していて、本日7回目の配当金9,311円をゲット。

100万円投資して、2ヶ月に1回税引き後9000円ちょっと貰える。

みんなで大家さんにはさまざまな意見があると思うが、私は信じたい。引用元:Twitter@nokke_Uより

引用元:Twitter@nokke_Uより

実際にみんなで大家さんをやってみたのっけさんの実績を見ると、2か月に1度予定通りの分配金がきちんと支払われていることが分かります。

現在4口出資中でもう1口追加予定

Ryosukeさんという方は、現在合計4口を出資中。
引用元:愛妻家による「愛情表現と資産形成」みんなで大家さん【出資中商品紹介・分配金公開】より
こちらも問題なく分配金の支払いが確認できます。

さらにはもう1口追加で新案件への投資を申請していました。

シリーズ成田1号
1口(100万円)契約申請中
引用元:愛妻家による「愛情表現と資産形成」みんなで大家さん【出資中商品紹介・分配金公開】より

実際に投資している方からの評価は高いようです。

税金を引いた実質利回りは5%ほど

ただし広告などで強調されている利回り7%を期待していると物足りないかもしれません。

2021年6月期は18,621円(税引き後)の分配金がありました。
みんなで大家さんの分配金は、総合課税扱いのため、20.42%の源泉徴収された後の金額がこちらに表示されています。ちなみに、税引き前の分配金は23,397円でした。税金ヘビーですねぇ。。。引用元:Kurochu’s LOG【2021年6月期】みんなで大家さんの分配金実績より

源泉徴収後の実質利回りは5%前後となり、問答無用で税金が差し引かれたあとに分配金が振り込まれます。

過去13年想定利回りを下回っていない商品で利回り5%の運用ができるなら御の字、という方に利用されているのでしょう。

途中解約も無事にできた

さらに実際に投資している方からしか得られない情報である「途中解約の実績」についても口コミが入手出来ました。

Kurochuさんは現物のマンション投資費用を捻出するために2口投資していたみんなで大家さんを解約申請しました。

その経緯を綴ったブログでは

みんなで大家さんというファンド商品に問題・欠陥があったために出資金回収を早めたという訳ではありませんのでご安心ください。引用元:Kurochu’s LOG【2021年8月期】みんなで大家さんの分配金実績&契約解除より

という前置きがありながら

「解除を止められたりしたら面倒だなぁ」なんて思ってたんですが、実際は引き止められたり、説得されたりもされませんでした(あっさり)。それどころか、契約解除のメールを送った2日後には、速達で契約解除に必要な書類が送られてくるなど、驚くほどスムーズな対応でした。引用元:Kurochu’s LOG【2021年8月期】みんなで大家さんの分配金実績&契約解除より

さらには

必要書類の返送からしっかり60営業日後に出資金(3%引き)が指定口座に振り込まれていました引用元:Kurochu’s LOG【2021年8月期】みんなで大家さんの分配金実績&契約解除より

とのこと。
みんなで大家さんは途中解約したい事情が出来ても迅速に対応してもらえるとのことで安心です。

みんなで大家さんをやってみた人の実績

実際に投資していない人の意見ばかり眺めていても参考にならないので、実際にやってみた方の実績を調査しました。

やはり外野の評判はあてにならないことが分かります。

2021年2月期の分配金18,569円が遅滞なく2月の最終営業日に振り込まれていました、一安心です(笑)

投資を始める前までは「怪しいなぁ」と思っていたみんなで大家さんでしたが、こうやって分配金が手元に届くと素直に嬉しいですね。引用元:Kurochu’s LOG「【2021年2月期】みんなで大家さんの分配金実績」より

5月の配当(手取り)は下記の通りとなりました。

いずれも想定利回り 7.0% (源泉徴収後5.6%)となっています。

【5月配当】
みんなで大家さん ファーム3号 36,018円
みんなで大家さん 33号     9,006円
みんなで大家さん 43号     9,006円
みんなで大家さん 成田1号    9,006円
合計         +63,036円
引用元:けんけんの副業ブログ「みんなで大家さん21年5月配当金です。」より

どちらの方の実績も予想利回り通りの結果になっていますね。

もちろん2人の実績が予想利回り通りだから、今後の全ての案件でも同様の結果になる、とは言いません。

ただ、実際に投資をしている人の実績と憶測での評判では信頼の度合いが異なります

みんなで大家さんとは

みんなで大家さんとは不動産小口化商品に分類される投資商品です。

複数の投資家の資金を集めて1つの不動産に投資することから「不動産投資型クラウドファンディング」とも呼ばれます。

通常数千万円の投資金額が必要となる不動産投資も小口化することで比較的少額から投資することが出来ます。

また、みんなで大家さんの営業者に管理を一任できるため、難しい物件の管理が不要になります。

みんなで大家さんが広告でアピールしている「預金感覚で」というのは、お金を預ければ後は運用を任せられるという意味合いでしょう。

お金を預けて運用してもらう仕組みはヘッジファンド投資と同様ですね。

みんなで大家さんのからくりを図解

図を使ってもう少し分かりやすくみんなで大家さんのからくりを見ていきましょう。

みんなで大家さんのからくりを図解
数千人単位の個人投資家たちと営業会社の資金を集めて1つの案件に投資

投資金額は1案件あたり数十億円単位で、現物の不動産投資でも個人投資家ではなかなか手が出せない程の物件が対象です。

そんな物件に1口100万円から投資できるのは不動産投資型クラウドファンディングならでは。

投資した不動産を借主に貸すことで賃料を得ます。この賃料が分配金となり出資額に応じて投資家たちに還元されます

【案件例】シリーズ成田7号

みんなで大家さんにはどんな不動産案件があるのか、具体例を見ていきましょう。

シリーズ成田7号は2021年8月現在募集中のシリーズ成田最新案件。

シリーズ成田7号
想定利回り 7.0%(源泉徴収前)
運用期間 5年1か月

「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一部を組み入れた商品です。

みんなで大家さんのシリーズ成田7号引用元:みんなで大家さん「シリーズ成田7号」より

募集総口数は3,120口で1口100万円のため、1案件で31.2億円を集める計算になります。

これまで計6回の募集をしているので、総額は単純計算で180億円ほど

通常の不動産投資では動かせないぐらいの額が動いていることになります。

仮にシリーズ成田7号に1口100万円を投資する場合、年間5.6万円の分配金が支払われ、5年後には28万円の利益が得られる計算です。

みんなで大家さんのメリット

一口100万円で不動産投資ができるほか、みんなで大家さんには複数のメリットがあります。

  • 高い想定利回り7%
  • 想定利回りを下回った実績なし
  • 優先劣後債制度でリスクを低減
  • 手間をかけずに不動産投資が可能
  • 不動産投資が100万円からできる
  • 2か月に1度分配金を貰える
  • いつでも解約できる
  • お得な会員制度がある

それぞれ解説します。

高い想定利回り7%

みんなで大家さんが「胡散臭い」「危ない」という評判を集める要因となっているのが想定7%の高利回り

同様にお金を預けたらほったらかしで運用できる投資商品と比べると、確かに高い部類ではあります。

ほったらかし投資商品 平均想定利回り
みんなで大家さん 7%
投資信託 3%~5%
ロボアドバイザー 3~5%
ソーシャルレンディング ~12%
私募ファンド 10%~

とは言えみんなで大家さんよりも高い利回りを実現できるほったらかし投資商品もあります。

一般的に知られているメジャーな投資商品の中では高い利回りの投資商品だと言えます。

想定利回りを下回った実績なし

ただ想定利回りが高いだけなら、どの投資サービスでもアピール次第でどうとでもなります。

これだけ悪い評判が多い中で実際にやってみたというブログ記事が作られるのは、「過去に元本割れや想定利回りを下回ったことがない」という実績を信頼したからではないでしょうか。

引用元:みんなで大家さんより

みんなで大家さんの利回りが低下しにくいのは、同投資商品が採用している損失負担システムに理由がありました。

優先劣後債制度でリスクを低減

優先劣後債制度とは、一定ラインまでは営業者側が損失を負担することで投資家の利回りには影響しないようにするシステムです。

みんなで大家さんの優先劣後債制度

みんなで大家さんの場合、20%の損失までは運営が負担

投資元本の評価額に影響がない仕組みになっています。

手間をかけずに不動産投資が可能

みんなで大家さんは通常の不動産投資で必要となる様々な対応や手続きが不要です。

ファンド投資と同様にお金を預ければあとは営業者におまかせで分配金を得ることが出来ます。

一般の不動産投資 みんなで大家さん
【主な対応事項】
・物件の選択
・住宅ローンの手続き
・管理会社、仲介会社への委託
【対応事項】
・出資申込
・出資

手軽に不動産投資が実現できます。

不動産投資が100万円からできる

みんなで大家さんでの不動産投資の手軽さは手続き面だけではありません。

しつこいようですが、100万円から手軽に不動産投資ができるというのは大きなメリットです。

ただし100万円投資できるお金がある場合に不動産投資を選ぶのがベストか?というと必ずしもそうではありません。

この点については後ほどデメリットの箇所で解説します。

2か月に1度分配金を貰える

一般の不動産投資と同様に小まめに収入が得られるのは嬉しいですね。

定期的にお金が増えている感覚を実感できるので、不安にならずに済みます。

また、想定利回り通りに進んでいれば分配金は毎回同じ金額で支払われるため、仮に想定利回りを下回ってもすぐに異変に気付けます。

いつでも解約できる

みんなで大家さんは解約に関して厳しい制約がなく、いつでも解約の申し出が出来ます

投資型クラウドファンディングの中には2年以上解約ができないサービスもあるため、その点はメリットですね。

ただし解約してから実際に投資元本が出金されるまでに時間がかかる点は注意が必要です。

みんなで大家さんのデメリットの箇所で詳しくお伝えします。

お得な会員制度がある

みんなで大家さんには出資口数に応じてお得に投資できる会員制度があります。

会員ランク 条件 特典
ホワイト会員 出資口数が1口以上 商品優先案内
ギフトカードプレゼント
ブロンズ会員 出資口数が5口以上で、2回以上の出資 商品優先案内
ギフトカードプレゼント
シルバー会員 出資口数が10口以上で、2回以上の出資 商品優先案内
ギフトカードプレゼント
ゴールド会員 出資口数が20口以上で、2回以上の出資 商品優先案内
ギフトカードプレゼント
ゴールド会員特典
プラチナ会員 出資口数が50口以上で、2回以上の出資 商品優先案内
ギフトカードプレゼント
プラチナ会員特典

最上級クラスのプラチナ会員になれるのは5,000万円以上の出資者だけです。

ゴールド、プラチナ会員には会員特典が別途用意されていますが、その内容は明かされていません。

これほどの出資額に見合う特典とは一体…。気になるところです。

みんなで大家さんのデメリットとリスク

みんなで大家さんの様々なメリットを見てきましたが、もちろんメリットだけが全てではありません。

  • 複利運用ができない
  • 出資口数に限りがある
  • 解約後の出金には60営業日かかる
  • 案件の詳細が分からず不透明
  • 不動産の現物は所有できない

デメリットやリスクとなりうる特徴も確認し、想定外の損失がないよう注意しましょう。

複利運用ができない

みんなで大家さんは分配金を投資元本に上乗せすることができません。

つまり100万円を投資したら利回りはずっと100万円に対してだけ得られる仕組みです。

それって当たり前じゃない?と思うかもしれませんが、投資の世界では投資して得た利益を投資元本に上乗せして再度投資に回す「複利運用」が一般的です。

反対に利益を投資元本に上乗せしない運用方法を「単利運用」と言います。

それぞれのお金の増え方を比較してみましょう。

100万円を年利7%で運用した場合。

複利運用 単利運用
1年目 107万円 107万円
2年目 114.49万円 114万円
3年目 122万円 121万円
4年目 131万円 128万円
5年目 140万円 135万円

年数を重ねるごとに単利運用との差が開いていることが分かります。

複利運用をすることで効率良くお金を増やすことができるのです。

みんなで大家さんでは100万円単位でしか投資できないため、複利運用をしたければ分配金を他の投資方法で運用する必要があります。

出資口数に限りがある

みんなで大家さんの投資案件にはそれぞれに募集口数があらかじめ設定されています。

募集口数に達した場合、当然ながら該当の案件には投資できなくなります。

つまり好きなタイミングで好きなだけ投資できるわけではありません。

解約後の出金には60営業日かかる

みんなで大家さんは好きなタイミングで解約できるものの、投資していた金額が返金されるのは60営業日後が目安です。

つまり出金までに約3か月がかかるということ。

確かに通常の現物不動産投資と比べれば現金化のしやすさはありますが、株やFXのように1週間と立たずに現金化できるような柔軟性はありません。

案件の詳細が分からず不透明

みんなで大家さんの投資案件は詳細が分からずふわっとしている点はリスクとも取れます。

例えばシリーズ成田の案件では「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一部を不動産として組み入れているとの説明があります。

この土地の活用方法は以下の通り。

旅行拠点の宿泊施設のほか、新たな観光資源としてエンターテインメントコンテンツやショッピングセンター及びコンベンションセンターを建設し、観光業やビジネスの「販路開拓」支援を目的として、日本が持つ技術やノウハウを世界に売り込むための場となり、世界各国の企業バイヤーとのビジネスマッチングを行います。引用元:みんなで大家さん「シリーズ成田7号の組み入れ物件 成田空港周辺開発プロジェクト用地」より

そしてシリーズ成田7号では「土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸し、そこから得られる賃料を分配いたします」とのこと。

これがHPから収集できる情報のすべてです。

正直なところ何に対して投資をしているのかよく理解できないまま投資せざるを得ない状況です。

不動産の現物は所有できない

みんなで大家さんでの不動産投資は、不動産投資であって不動産投資ではありません。

どういうことか?

最終的な投資対象は不動産ですが、投資をしても不動産の現物は保有できません

不動産投資家が投資対象に不動産を選ぶ理由のほとんどが「現物の不動産を保有することで得られる恩恵」にあるのではないでしょうか。

しかしみんなで大家さんでは不動産の現物を保有できないため、不動産投資の旨みはほとんどなくなります

ほったらかしで年利7%を得られる投資に魅力を感じているのであれば、みんなで大家さんのような不動産型クラウドファンディングを選ばなくてもファンド投資FX自動売買などさまざまな選択肢があります。

みんなで大家さんの始め方3種類

みんなで大家さんはHPからの申込ができません

申込をするまでのルートは全部で3パターン。

  1. 資料請求から
  2. WEB・対面の個別相談から
  3. 商品・サービス説明会から

このうち、商品・サービス説明方の開催は不定期かつ年に数回ほどです。

最近の開催は2020年の2月にやったきりですので、次にいつ開催されるか不透明な状態。

資料請求、もしくは個別相談から進むのが現実的です。

資料請求から

資料請求をすると、登録した住所宛に封筒が届きます。

封筒の中身は以下の内容。

  • 会社案内
  • 最新案件の商品概要パンフレット
  • 契約の手引き
  • 過去の運用実績表
  • Q&A冊子
  • 出資申込書
  • 返信用封筒

ホームページに掲載されていない詳細情報や申込書を入手できます。

資料請求の方法はいたって簡単。

資料請求フォームから、必要情報を入力して送信するだけです。

既にみんなで大家さんの投資内容について十分に理解出来ている方は資料請求から申込するのが手間がかからず適しています。

WEB・対面の個別相談から

みんなで大家さんでは、WEB上や対面での個別相談を受け付けています。

WEBでの個別相談の場合でも事前に資料を郵送してもらえるので、対面相談と遜色のない情報を得られます。

疑問点についてその場で担当者に質問できるため、不安を取り払った状態で投資を始められます。

WEB・対面 個別相談のページから申込可能です。

商品・サービス説明会から

2020年2月までは月に1度のペースで説明会を開催していましたが、それ以降は開催の情報がありません。

感染症対策により開催を自粛しているのでしょう。

みんなで大家さんの解約方法

みんなで大家さんの解約方法は2パターンあります。

  1. 運営会社に地位の譲渡
  2. 他の投資家に地位の譲渡

それぞれの方法により発生する解約手数料が異なるため注意が必要です。

“解約できない”は嘘

ネット上では「みんなで大家さんは解約できない」という噂やデマが流れていますが、これは嘘です。

みんなで大家さんは解約できないという噂引用元:Yahoo!不動産より

確かに、過去に解約が殺到したことで返金遅延が起きたことは公式も認めている事実です。

しかしこれは2013年の出来事であり、現在では実際にやってみた人からのクレームなどは確認できません。

みんなで大家さんは任意のタイミングでの解約が可能です。
※出金には3か月ほど必要

解約手数料は1~3%

解約手数料は解約の方法によって異なります。

運営会社に地位を譲渡:運用額の3%
第三者に地位を譲渡:運用額の1%
※税別

自力で地位を受け継いでくれる投資家を見つけられれば1%の解約手数料で済みますが、なかなか難しいでしょう。

運営会社に地位の譲渡をする場合は運用額の3%。ということは1口100万円の運用の場合3万円を支払います。

1口を想定利回り7.0%の案件で運用していた場合、源泉徴収後の2か月ごとの分配金は約9,000円。

解約手数料で損をしないためには最低でも8か月は継続したいところですね。

みんなで大家さんの会社情報

みんなで大家さんの運営企業は役割ごとに2つに分かれています。

  1. 販売会社:みんなで大家さん販売株式会社
  2. 営業会社:都市綜研インベストファンド株式会社

販売会社は出資者の募集業務を行い、営業会社は出資後の資金の管理や利益分配を行います。

会社を分けている理由は業務上の責任の所在を明確にするためなどです。

販売会社:みんなで大家さん販売株式会社

会社名 みんなで大家さん販売会社
本社所在地 〒102-0083 東京都千代田区麹町5丁目3番地
第7秋山ビルディング5階
大阪支店 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5
ザイマックス梅田新道ビル12階
代表 代表取締役社長 栁瀨 健一
資本金 1億円
許認可 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(4)第6254号
不動産特定共同事業許可 東京都知事第76号
社員数 56名(2021年4月現在)

営業会社:都市綜研インベストファンド株式会社

会社名 都市綜研インベストファンド株式会社
本社所在地 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5
ザイマックス梅田新道ビル12階
代表 代表取締役社長 栁瀨 健一
資本金 29億2330万9139円
許認可 宅地建物取引業 大阪府知事(3)第54991号
不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号
設立 1999年8月

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